Comprendre la Fiscalité d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique privilégiée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Par défaut, une SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), un régime fiscal transparent où les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés selon leur part respective. Cependant, il est possible d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), modifiant significativement le traitement fiscal de la SCI.

En choisissant l’IS, la SCI devient une entité fiscale distincte. Cela signifie que c’est la société elle-même qui est imposée sur ses bénéfices, au lieu des associés individuellement. Ce régime offre des avantages spécifiques, notamment en matière de gestion des bénéfices et des stratégies d’investissement. Le taux de l’IS est généralement fixe à 25%, avec un taux réduit de 15% applicable sous certaines conditions.

Avantages de l’Imposition d’une SCI à l’IS

Fiscalité Avantageuse pour les Associés

L’un des principaux atouts de l’IS est que les associés ne sont imposés personnellement que sur les dividendes qu’ils reçoivent, et non sur la totalité des bénéfices générés par la SCI. Si les dividendes ne sont pas distribués, les associés peuvent ainsi différer leur imposition, optimisant ainsi leur fiscalité personnelle.

Amortissement des Biens Immobiliers

La SCI à l’IS permet d’amortir les biens immobiliers, réduisant ainsi la base imposable de la société. Cet amortissement s’applique sur le coût d’acquisition des biens, les frais de rénovation et de reconstruction, ce qui allège la charge fiscale annuelle.

Déduction des Charges

Une SCI soumise à l’IS peut déduire de ses revenus divers types de charges, telles que :

• Les frais de notaire et droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’un bien.
• La rémunération du gérant de la SCI.
• Les primes d’assurance.
• Les intérêts des emprunts contractés pour l’achat ou l’entretien des biens.
• La taxe foncière et les frais de gestion immobilière.
• Les dépenses liées à l’entretien et aux réparations des biens immobiliers.

Ces déductions permettent de réduire le bénéfice imposable, optimisant ainsi la fiscalité de la société.

Report des Déficits

En cas de pertes, une SCI à l’IS peut reporter ces déficits sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée. Cela permet de compenser les futurs bénéfices imposables, réduisant ainsi la charge fiscale lors des périodes de profit.

Inconvénients de l’Imposition d’une SCI à l’IS

Plus-Value lors de la Vente des Immeubles

Lors de la revente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée par une SCI à l’IS est calculée sur la totalité du prix de vente, car la valeur nette comptable du bien est souvent nulle en raison des amortissements. Cela peut entraîner une imposition plus élevée comparée au régime IR, où seules les plus-values réelles sont imposées.

Double Imposition

Un autre inconvénient majeur est la double imposition des bénéfices. Les bénéfices de la SCI sont d’abord imposés au niveau de la société via l’IS. Ensuite, si les associés perçoivent des dividendes, ceux-ci sont à nouveau soumis à l’Impôt sur le Revenu, ce qui peut réduire l’avantage fiscal initial.

Obligation de Tenir une Comptabilité Détaillée

Une SCI à l’IS doit respecter les règles de la comptabilité commerciale, ce qui implique la tenue d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une annexe chaque exercice. Cette exigence peut engendrer des frais supplémentaires et nécessite une gestion financière rigoureuse.

Quand Opter pour l’IS en SCI?

Choisir l’IS peut être judicieux dans plusieurs situations :

• Si les associés sont soumis à des tranches d’IR élevées et souhaitent optimiser leur fiscalité personnelle.
• Pour des investissements immobiliers importants permettant de profiter des amortissements.
• Si la SCI génère des revenus locatifs significatifs sans perspectives immédiates de revente.
• Lorsque le chiffre d’affaires de la SCI dépasse les seuils où l’IS offre une meilleure optimisation fiscale que l’IR.

Il est conseillé de consulter un expert fiscal pour évaluer l’intérêt de cette option en fonction des objectifs et de la situation spécifique des associés.

Location Meublée en SCI sans Opter pour l’IS

La pratique de la location meublée en SCI est généralement associée à l’IS. Cependant, deux exceptions permettent de réaliser de la location meublée sans passer à l’IS :

• Lorsque les recettes de la location meublée représentent moins de 10% des revenus totaux de la SCI.
• Lorsque l’activité de location meublée n’est pas exercée de manière habituelle, c’est-à-dire qu’elle est de courte durée et irrégulière.

Par exemple, une SCI qui propose des locations meublées ponctuelles, comme quelques semaines par an, peut rester soumise à l’IR, évitant ainsi l’imposition à l’IS.

FAQ

Comment passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS ?

La transition d’une SCI à l’IR vers l’IS se fait par une déclaration auprès des services fiscaux. Les associés doivent formaliser cette décision par écrit, souvent lors des assemblées générales, puis notifier l’administration fiscale avant la fin du troisième mois de l’exercice visé.

Est-il possible de revenir à l’IR après être passé à l’IS en SCI ?

Oui, il est possible de revenir de l’IS à l’IR sous certaines conditions. Les associés disposent d’un délai de cinq ans pour renoncer à l’IS après l’avoir adopté. Passé ce délai, l’option devient irrévocable, et la SCI doit rester soumise à l’IS de manière permanente.

Pourquoi choisir d’être soumis à l’IS en SCI ?

Opter pour l’IS est avantageux pour les associés ayant des revenus élevés, pour les investissements immobiliers importants, ou pour ceux qui souhaitent bénéficier d’amortissements. Ce régime permet également de déduire de nombreuses charges, optimisant ainsi la gestion fiscale de la SCI. Cependant, il est essentiel de peser les avantages fiscaux contre les inconvénients comme la double imposition et la complexité comptable.