Comprendre la Société Civile de Construction Vente (SCCV)

La Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une forme de société civile immobilière spécifiquement conçue pour la construction et la revente de biens immobiliers. Contrairement à la Société Civile Immobilière (SCI) traditionnelle, qui vise principalement la gestion et la conservation d’un patrimoine immobilier, la SCCV a pour objectif principal la réalisation d’une plus-value à travers la construction et la vente rapide de biens immobiliers.

Pourquoi Opter pour une SCCV ?

Choisir de créer une SCCV présente plusieurs avantages distincts, notamment :

• Objectif de Profit : La SCCV est idéale pour ceux qui souhaitent investir dans la construction et la revente de biens immobiliers, permettant ainsi de réaliser des gains financiers rapides.
• Fiscalité Avantageuse : La transparence fiscale de la SCCV permet une imposition directe des associés, souvent plus avantageuse selon le régime fiscal des membres.
• Flexibilité du Capital : La création d’une SCCV ne requiert pas de capital social minimum, facilitant ainsi l’entrée des associés.
• Simplicité de Gestion : Les formalités de création et de gestion sont relativement simples, similaires à celles d’une SCI classique.

En résumé, la SCCV est particulièrement adaptée aux projets de construction-vente où l’objectif principal est de générer une plus-value rapide plutôt que de constituer un patrimoine immobilier durable.

Caractéristiques et Fonctionnement de la SCCV

La SCCV se distingue par plusieurs caractéristiques spécifiques :

• Nombre d’Associés : Minimum deux associés, qu’ils soient personnes physiques ou morales, sans restriction de nationalité.
• Capital Social : Aucun capital social minimum n’est requis, offrant une grande flexibilité lors de la constitution.
• Objet Social : Limité à la construction d’immeubles dans le but de les vendre. La rénovation de biens existants n’est pas couverte par l’objet social de la SCCV.
• Durée : La SCCV est généralement constituée pour une durée de 99 ans, mais peut être dissoute dès la réalisation de l’objet social.
• Responsabilité des Associés : Les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales, proportionnellement à leur participation au capital.

Le fonctionnement interne de la SCCV est généralement géré par un ou plusieurs gérants. Ces derniers ont le pouvoir d’engager la société dans les actes de gestion courante et la réalisation du projet immobilier. Les associés disposent d’un droit d’information et doivent être régulièrement tenus au courant des avancées du projet. La prise de décisions importantes nécessite généralement l’unanimité des associés, sauf disposition contraire stipulée dans les statuts.

Étapes de Création d’une SCCV

La création d’une SCCV suit un processus similaire à celui d’une SCI classique et comprend les étapes suivantes :

1. Rédaction des Statuts : Les statuts doivent être rédigés par écrit et inclure des informations essentielles telles que la dénomination sociale, le capital, l’adresse du siège, l’objet social spécifique à la construction et la revente d’immeubles, la durée de la société, l’identité des associés, ainsi que la nature et le montant des apports.
2. Dépôt du Capital Social : Le capital social est déposé auprès d’un établissement habilité (banque, notaire, avocat) et une attestation de dépôt est délivrée.
3. Publication d’un Avis dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) : Un avis de constitution doit être publié dans un JAL pour informer les tiers de la création de la société.
4. Immatriculation de la Société : Le dossier complet, incluant les statuts, l’attestation de dépôt du capital, l’avis de publication et les pièces d’identité des représentants, doit être déposé au registre du commerce et des sociétés (RCS). Une fois immatriculée, la SCCV reçoit un extrait K-BIS attestant de sa création.

Régime Fiscal de la SCCV

La SCCV bénéficie d’un régime fiscal particulier :

• Transparence Fiscale : La SCCV n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices réalisés sont directement imposés au niveau des associés, selon leur régime fiscal individuel. Pour les personnes physiques, les bénéfices sont ajoutés aux revenus du foyer fiscal et taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour les personnes morales, les bénéfices sont soumis à leur imposition classique.
• TVA : La construction des biens immobiliers par la SCCV est soumise à la TVA au taux de 20%. Si le bien est vendu moins de cinq ans après son achèvement, la vente est également assujettie à la TVA au même taux. Passé ce délai, la vente est exonérée de TVA.

FAQ sur la SCCV

Combien d’associés minimum sont requis pour créer une SCCV ?

Il faut au moins deux associés pour constituer une SCCV, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales, sans restriction de nationalité.

Qui peut créer une SCCV ?

Toute personne physique ou morale peut créer une SCCV. Le promoteur peut être un particulier ou une entité juridique.

Quels sont les coûts associés à la création d’une SCCV ?

Le coût de création d’une SCCV est généralement d’environ 200 € hors taxes, en réalisant soi-même les démarches. Ce coût ne comprend pas le financement nécessaire à la construction du bien immobilier destiné à la vente.

Le bien construit en SCCV peut-il être vendu à un associé ?

Non, le bien immobilier construit par une SCCV ne peut pas être vendu à un associé. L’acheteur doit obligatoirement être un tiers extérieur à la société.

La Société Civile de Construction Vente est une structure juridique efficace pour ceux qui souhaitent se lancer dans la construction et la revente rapide de biens immobiliers. Elle offre une flexibilité et une fiscalité avantageuse, tout en nécessitant une gestion rigoureuse pour assurer la réussite du projet immobilier.