Qu’est-ce qu’une SCI Pinel ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) Pinel est une structure juridique permettant à plusieurs associés de gérer ensemble un patrimoine immobilier tout en bénéficiant des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Contrairement à d’autres formes de sociétés comme la SAS ou la SARL, la SCI est de nature civile et se concentre principalement sur l’acquisition et la gestion de biens immobiliers destinés à la location.

Pour qu’une SCI puisse bénéficier du dispositif Pinel, elle doit répondre à certaines conditions spécifiques. La création d’une SCI Pinel suit les mêmes démarches qu’une SCI classique, incluant :

• La rédaction des statuts de la SCI
• Le dépôt du capital social
• La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
• La demande d’immatriculation au guichet unique

Une fois ces étapes réalisées, la SCI peut alors investir dans des biens immobiliers neufs ou rénovés répondant aux critères de la loi Pinel.

Les avantages de la loi Pinel en SCI

Investir en SCI sous le dispositif Pinel offre plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs pour les associés.

Défiscalisation

La principale attraction de la loi Pinel réside dans la réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les associés. Cette réduction est proportionnelle à la durée de l’engagement de location et au montant investi, avec des taux dégressifs :

• 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024 pour un engagement de 6 ans
• 15 % en 2023 et 12 % en 2024 pour un engagement de 9 ans
• 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024 pour un engagement de 12 ans

Lorsqu’une SCI est concernée, cette réduction est calculée au prorata de la participation de chaque associé dans le capital social.

Gestion et Transmission du Patrimoine

La SCI Pinel facilite la gestion collective et la transmission du patrimoine immobilier. En effet, il est possible de transmettre les parts de la SCI aux membres de la famille, permettant ainsi une transmission progressive et optimisée fiscalement. De plus, la SCI offre une flexibilité dans la gestion des biens, permettant par exemple de louer à un membre de la famille sous certaines conditions.

Par ailleurs, la SCI permet de dissocier le patrimoine personnel des associés de celui de la société, offrant une protection juridique et facilitant la gestion en cas de succession ou de cession de parts.

Conditions d’éligibilité et durable du dispositif Pinel

Conditions d’éligibilité

Pour qu’une SCI puisse bénéficier du dispositif Pinel, plusieurs critères doivent être respectés :

• Le bien doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou rénové selon les normes de salubrité.
• Le bien doit respecter la réglementation thermique RT 2012 pour la performance énergétique.
• La localisation du bien doit se situer en France métropolitaine, dans les zones A, A bis ou B1.
• Le plafond d’investissement est fixé à 300.000 € et au mètre carré à 5.500 €.
• La mise en location doit être assurée pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
• Les locations doivent être non meublées et les locataires doivent respecter des plafonds de ressources définis par la loi.
• La SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) pour que les associés puissent bénéficier des avantages fiscaux.

Durée de validité du dispositif

Introduit en 2014, le dispositif Pinel a déjà été prolongé jusqu’à décembre 2024. Au-delà de cette date, il n’est pas certain que le dispositif soit reconduit, et aucune alternative n’a encore été officiellement annoncée par le gouvernement. Il est donc essentiel pour les investisseurs de planifier leurs projets en tenant compte de cette échéance.

FAQ

Comment déclarer Pinel dans une SCI ?

La déclaration du dispositif Pinel au sein d’une SCI se fait en deux étapes :

• La SCI déclare son adhésion au dispositif dans sa déclaration fiscale n°2042.
• Chaque associé déclare la quote-part des bénéfices attribuée à sa participation dans le capital social.

Pourquoi le dispositif Pinel prend-il fin ?

Malgré son succès initial, le dispositif Pinel doit prendre fin en 2024 selon les décisions gouvernementales. Cette cessation s’explique par le coût élevé du dispositif pour l’État, qui a jugé que les avantages fiscaux offerts n’étaient plus viables financièrement à long terme.

Qu’est-ce qui va remplacer le Pinel ?

À ce jour, le gouvernement n’a pas annoncé de dispositif spécifique destiné à remplacer la loi Pinel. Les investisseurs doivent donc surveiller les annonces législatives pour adapter leurs stratégies d’investissement immobilier en conséquence.